財産分与による移転登記

離婚に際して、住宅等不動産を財産分与する場合には、財産分与による移転登記が必要となります。

財産分与の約束をしたから、書面に記載したからと言って確定的に自分の物となっているわけではありません。必ず移転登記が必要です。

又、担保（抵当権・根抵当権）がついている自宅不動産を財産分与する場合には注意が必要です。移転登記自体は出来るのですが、住宅ローン等の契約には他の者に譲渡する場合に承諾等が必要となるからです。

勝手に財産分与した場合には残債務の一括支払いの恐れもあります。

担保（抵当権・根抵当権）つき不動産の財産分与

財産分与の際、ご自宅をどうするのかが重要な問題となります。通常どちらか一方が住むかたちで財産分与がなされると思いますが、住宅ローン等の抵当権がついている不動産の場合、財産分与には注意が必要となります。

例えば、夫が債務者である住宅ローンがついている、自宅のマンションを財産分与で妻に移転する場合。

考え方としては以下の方法があります。

• ローンを完済して担保を抹消する。
• ローンはそのままで債務者である夫が住み続ける
• ローンはそのままで債務者でない妻が住み続ける
• 妻が住み続ける場合、ローン名義を妻とする
  

ローンを完済して担保を抹消する

この方法は、問題が生じないと言えます。もっともなかなか一括で完済は難しいと言えますので、
ローン残高がかなり残ってる場合には現実的とは言えません。
ローンを完済しますと抵当権抹消の手続きが必要です。

債務者である夫が住み続ける

この方法も簡易であり、問題が生じないと言えます。
もっとも妻側も連帯債務者として住宅ローンの債務者の場合は連帯債務者から妻を外す手続等も必要になりますが、なかなか認められません。

債務者でない妻が住み続ける

このケースは現実的に一番よく見られるケースと言えますが、難しい問題が生じます。
まず、居住者でない夫がその後も住宅ローンを支払う事を果たして継続するかと言う問題が生じます。これは離婚協議書を公正証書等でしっかり作っておく必要があると思います。

又、金融機関側において住宅ローン債務者と居住者が異なる事を認めるかと言う問題も生じます
これは金融機関側との協議も必要となります。

妻が住み続ける場合でローン名義を妻とする

居住者と債務者とが異なる事を解消するため、夫名義から妻名義に債務者を変更する事が考えられます。
これは、妻側の収入状況や金融機関との協議次第ですが、妻側に安定収入が無い状況でないと難しいと言えます。

財産分与その他の問題

財産分与と税金　詳しくは提携の税理士を御紹介させて頂きます。

贈与税	原則的に財産分与に贈与税は課税されません。 もっともあまりにも過大な財産分与は贈与とみなされますので注意が必要です。
不動産取得税	原則的に取得税はかかりません。 もっとも贈与同様注意が必要です。
譲渡所得税	財産分与の価格が取得時の価格より高額の場合課税されます。
登録免許税	財産分与で確定的に自己の財産にする場合課税されます。

財産分与による移転登記費用

○登録免許税（登記の税金）課税価格の2％
課税価格は評価証明書、名寄帳、固定資産税納税通知書に記載されております。
○当事務所報酬基準　

財産分与による移転登記 （登記原因証明情報作成代を含む）

55,000円～　上記のローン問題等の相談を含む場合は別途加算。

○不動産価格が1000万円を超える毎に3000円加算 ○不動産の個数が2つを超える場合 1つに付3000円加算

○その他交通費、郵送費、登記事項取得費用、
事前に登記簿を確認するための費用等の実費がかかります。
○その他日当がかかる場合もございます。
○必要書類収集を当事務所に依頼された場合は一通につき2,000円となります。

（例）課税価格総額1000万円の土地と建物を財産分与で移転する場合のかかる費用

	報酬・手数料	登録免許税、実費
移転登記	55,000円	200,000円（1000万×2％）
事前調査 （最新の登記簿謄本等お持ちの場合は不要の場合もあります）		約700円
登記完了後謄本2通取得	3,000円	1,200円
総額	約25万円
その他、住民票、評価証明書等必要書類を当事務所に収集をご依頼の場合は1通につき2000円+実費がかかります。

財産分与による移転登記必要書類

基本的な財産分与による移転登記（名義変更）で必要となる書類となります。
その他の書類が必要となるケースもありますので、
詳しくはお気軽にお問い合わせください。

○不動産をあげる方
　□登記済証、登記識別情報
　□印鑑証明証（作成後3か月以内）

○不動産をもらう方
　□　住民票　　
　□　本件不動産の評価証明書
　□　登記原因証明情報（当職作成）
　□　委任状

ご依頼の流れ（相談、見積もりは無料です出張相談致します）

１　まずは電話（03－6410－9788）、メール（endotaro@iris.ocn.ne.jp)
　　又は相談申込みフォームにご連絡下さい。
　　簡単に本件につきお聞かせください。
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２　面談日時を決めまして、ご自宅、最寄駅まで伺いまして、詳しい事情をお聞きします。
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３　必要書類、手続の流れをご提示します。
随時電話、メールで必要書類等のご相談を受け付けます。（必要書類の収集に付きまして、当事務所にご依頼することも出来ます）　　見積もりにご納得頂けましたら委任状に押印お願いします
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４　必要書類が集まり、関係者の書類の押印が完了しましたら登記申請致します。
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５　登記完了までおよそ一週間くらいかかります
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６　御請求書と一緒に登記完了書類を郵送又はお渡しに伺います。